國泰君安證券:本次廣州的放鬆和接下來可能的其他一線城市跟進,將成爲樓市政策改變的標誌性事件

國泰君安證券:本次廣州的放鬆和接下來可能的其他一線城市跟進,將成爲樓市政策改變的標誌性事件

本次廣州放鬆主要涉及4個方面,尤其是針對限購做了大量放鬆,且極大增加了換房需求的便利性。政策涵蓋面廣,不僅包含住宅領域,主要爲以下:1)在限購區域範圍內,購買建築面積120平方米以上(不含120平方米)住房,不納入限購範圍;2)在限購區域範圍內,居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的,或者在廣州存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的,購買住房時相應覈減家庭住房套數;3)對於具備合併不動產權證書條件的房屋,購房人可以申請轉移登記業務、合併登記業務一同辦理;4)商服類物業不再限定轉讓對象。

政策即刻實施,從限制條件來看,回到2010年前。自2010年一線城市開始實施限購限貸政策以來,隨着樓市上行,全國政策處於持續收緊的狀態,至2017年達到政策收緊的頂峰。2018年起,政策逐步寬鬆,逐步通過人才引進、購房補貼等方式,對各城市做了一定程度的放鬆。當前一線城市約束仍較多,本次廣州放鬆之後,相當於僅在部分區域且特定面積段仍有限購,其他均放開,即對大部分購房者,基本做到無限制條件,回到2010年以前的狀態。

本次廣州的放鬆和接下來可能的其他一線城市跟進,將成爲樓市政策改變的標誌性事件,符合此前中央定調的供需關係出現重大轉變的判斷,樓市的走勢將成爲需求重要的試金石,同時需要注意,判斷政策有效的標準,並非是帶來了多少量價的上漲,而是能夠讓市場進入到平穩發展階段。我們傾向於認爲一線城市的政策發佈情況將可能表現爲廣州先行、北上深跟進,即便具體政策細節會有差異。廣州本次的放鬆將成爲樓市政策改變的標誌性事件,符合此前中央對供需關係的判斷。考慮到行政管制政策基本解除,樓市走勢將成爲實際需求重要的試金石。另外,市場習慣認爲非漲即跌,但回顧以往的樓市表現,房價出現明顯上漲時,也會迎來新一輪政策收緊,因此,評判政策是否有效的標準,是看市場是否進入正常交易狀態,能夠平穩且健康的發展。針對當下環境,考慮到潛在需求中樞較以往有下移,那麼能夠讓樓市逐步企穩,也就能夠成爲有效的政策。

預計2024年是重組大年,2025年則進入到行業的重新啓航年。我們認爲,伴隨政策的逐步落地,2023年至今持續推進的保交付,疊加2024年高密度的重組,房企將於2025年達到資產負債表的新均衡,並進入到行業的重新啓航年。全年機會主要來自於資產質量優質的困境反轉型公司。

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風險提示:市場需求加速下行。

本文源自券商研報精選

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